沭政发〔2021〕4号
临沭街道办事处、郑山街道办事处，县直各单位：
《关于进一步加强物业管理工作的意见》已经县政府研究同意，现印发给你们，请结合各自工作实际认真贯彻落实。
临沭县人民政府
2021年6月18日
（此件公开发布）
为进一步加强和规范我县住宅小区物业管理工作，健全物业管理工作体制，改善居民生活环境，全面提升物业管理服务水平，推动城市建设和管理水平整体提高，根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》及临沂市有关规定，结合我县实际，制定本意见。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届二中、三中、四中、五中全会精神为指导，全面落实中央部署和省市要求，围绕解决影响和制约物业发展的突出问题，以加强城市基层党组织建设为统领，以强化行业监管和政策保障为抓手，以理顺物业管理体制、推动物业管理服务资源下沉、构建各方协调联动机制为重点，以网格化管理为基础，着力构建“党建引领、社区抓总、各方联动、物业先行”的物业管理工作格局，进一步提升居民群众的获得感、幸福感。
二、工作目标
（一）理顺物业服务管理体制
实行属地管理，齐抓共管。建立县政府主导、街道办事处组织实施、社区（村居）具体落实、行业部门监督指导，相关部门各司其职、齐抓共管的工作机制，共同建立物业管理标准化体系。
（二）健全物业党建联建工作机制
实行分类管理，推进物业管理工作全面覆盖。根据新建住宅小区、老旧住宅小区及保障小区物业设施运行的不同情况，因地制宜、分类管理，实行专业化物业服务和社区基本保障服务相结合，力争到2022年实现住宅小区专业化物业服务覆盖率达到80%以上、业委会组建率达到60%以上；对难以实行专业化物业服务的小区，实行社区兜底管理，有偿服务，提供基本的物业服务保障，实现物业管理服务全覆盖，建立社区长效管理机制。
（三）突出重点，规范运作，提升物业服务管理水平
各职能部门和各专营单位的公共服务延伸覆盖住宅小区并履职到位，提高物业管理行业法制化、规范化水平，形成管理规范、服务优质的物业管理新局面。
三、工作措施
（一）健全物业服务管理体系
1．加强组织领导。县政府成立由分管县长任组长，各相关部门和街道负责人为成员的物业管理工作领导小组，具体负责加强全县物业管理工作的指导、协调、监督和管理，落实奖励激励措施。
2．理顺三级物业管理工作体系。优化物业管理体制机制，建立健全县、街道、社区（村居）三级工作体系，明确各相关职能部门在物业管理中的责任，将物业管理工作纳入对街道、相关部门的年度工作目标考核任务。
3．健全物业服务工作机构。实行属地管理，做到机构、人员、职责、经费“四落实”。设立城市社区管理服务中心，配备专职人员，负责抓好辖区内的物业管理工作。各社区设立物业服务站，具体负责社区内物业管理工作的组织实施。
（二）合理确定物业管理模式
1．新建住宅小区。开发建设单位开发的小区应在办理商品房预售许可或现售备案前，通过公开招投标选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并报送县物业主管部门备案。小区业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范化的物业服务。
城中村改造安置区，提倡社区自治，由城中村原村居采取选聘物业服务企业或村居组建物业管理队伍等方式进行物业管理。
2．老旧住宅小区。具备市场化物业管理的老旧小区，在街道、社区指导下，将辖区内老旧住宅小区（城中村）的物业管理整体打包，组织业主委员会通过招投标确定物业服务企业，签订《物业管理合作协议书》，开展规范化物业服务。对面积较小、零星分散、配套设施不全，临时不具备市场化物业管理的老旧住宅小区，在街道、社区指导下，实行兜底管理，提供基本的物业服务，并逐步改造成具备市场化物业管理的小区。
（三）推动物业管理规范化运作
1．推行职能部门进小区的联动工作机制。各相关职能部门按照工作职责，强化基层基础，延伸至物业管理区域，下沉到小区，打通“最后一公里”，在物业服务公开栏公布相关职能部门联系人姓名、联系电话和工作职责。各相关职能部门按照有关要求，建立违法行为投诉登记制度，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，及时劝阻和制止，对拒不改正的由相关部门解决。
2．推进物业规范化建设。（1）建立从业人员培训制度。县住房保障中心和物业管理行业协会分别制定物业管理服务培训计划，分别从不同层面定期组织业主委员会委员、物业企业从业人员等开展培训活动，重点培训物业法律法规、业务技能、业主大会（业主委员会）成立及换届流程等内容，提高人员业务素质和工作能力。（2）设置物业服务公示牌。在住宅小区或其他物业区域内，设置公示牌，统一规格、尺寸和外观，全面推行“三公开”，即公开各项收费价格、标准和内容；公开各有关部门和单位（住建、发改、综合行政执法、市场监管、公安等部门和单位）物业管理职责、联系人和投诉电话；公开物业共有部位使用收益信息等。（3）建立“三会”制度。通过物业服务恳谈会、物业联席会、调解委员会等渠道和方式，加强职能部门、业主委员会、物业企业、业主之间的沟通交流，化解各类物业矛盾，逐步建立相互了解、信任、支持的关系。（4）建立物业纠纷案件快速处理机制。依据有关法律法规，结合我县实际，研究成立物业纠纷诉前调解庭或设立物业专业法庭，畅通物业案件办理渠道，提高涉诉物业案件办理效率。县住房保障中心会同县司法局，建立县、街道、社区三级物业纠纷调解机制。同时，各物业公司要及时、快速、便捷处理各类物业问题，将矛盾问题化解在基层，切实提高物业服务效能。（5）推进“沂蒙红色物业”。严格按照上级要求，突出党建引领作用，确保全行业内党的组织覆盖和工作覆盖扎实落地，力争到2022年物业服务企业和业委会党组织覆盖率分别达到90%、70%以上，业主委员会成员中党员比例不低于60%。积极探索有质量、有效果、有创意的组织活动方式，不断强化组织功能、发挥组织作用，努力实现从有形覆盖到有效覆盖的提升。（6）健全物业管理考核奖惩长效机制。结合省、市关于物业行业文明创建工作的要求，细化考核内容，实施定期考核、定期通报，考核结果作为单位、企业评先树优重要依据，纳入企业信用评价体系。（7）充分发挥县物业管理行业协会作用。针对目前全县物业行业企业服务质量参差不齐、综合竞争力差等现状，县物业管理行业协会要发挥在行业中的服务、监督、协调、交流等作用，搭建政府和企业、企业和企业之间的沟通桥梁，通过行业自律、行业互助，推动全县物业行业健康发展。（8）建立物业行业信用评价体系。将物业行业信用评价作为规范物业行业管理的重要抓手，制定并完善信用评价办法，搭建评价平台，将物业企业综合实力、管理服务能力、矛盾纠纷处理情况、违法违规情况等全部纳入信用体系进行综合评价，将评价结果进行社会公示，与物业招投标挂钩，作为社会单位选聘优秀物业公司主要依据。
3．实行社区、街道和物业主管部门层级物业考评机制。社区考评：由社区牵头组织相关人员对各小区物业服务工作进行日常考核，对照物业服务内容进行现场打分，并将分数上报街道城市社区管理服务中心。街道审核：由街道城市社区管理服务中心组织社区、物业服务公司和相关人员对各小区上报考评结果进行审定，并将审定结果上报物业主管部门。物业主管部门考核：由主管部门和物业领导小组相关人员定期对物业服务企业进行综合考核，结合街道、社区考核结果，将全县物业服务企业评选出A.B.C.D四个等级，作为向街道、社区及业委会推荐物业企业的依据，并计入企业档案。
4．健全物业服务费收缴机制。实行政府指导价的，物业服务收费标准由建设单位在政府指导价范围内与物业服务企业合同约定；实行市场调节价的，物业服务收费标准由业主或者物业使用人与物业服务企业根据小区实际情况及服务等级通过物业服务合同约定。引导业主自觉缴纳物业服务费。党员和机关事业单位、国有企业等公职人员应率先垂范，按时缴纳物业服务费。业主或物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。
5．妥善解决处理住宅小区停车及电动车集中充电问题。小区停车位实行市场化管理，增建小区停车设施，缓解停车难矛盾。合理制定调整车位维护管理费，对乱停乱放行为及时进行劝阻和制止。各物业服务企业负责做好物业管理区域内机动车停放及电动车集中充电的日常管理。
6．做好物业服务用房、资料等移交工作和房屋售后处理工作。开发建设单位应当按照规定比例配置物业服务用房，并与主体工程同步交付使用，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂。物业服务用房和有关图纸、资料、文件等要在物业主管部门和街道的监督下，在物业交付前按规定移交给前期物业服务企业。开发建设单位应当设立房屋售后服务中心，处理开发遗留问题、接受业主报修，依据有关规定和房屋质量保证书的承诺，承担保修期内房屋质量保修责任。
7．严格物业服务企业退出和移交程序。物业服务合同期限届满的两个月前，业主委员会（社区）应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前两个月书面告知业主委员会（社区）。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前两个月书面告知对方。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，由街道提报物业主管部门计入企业失信档案。
8．强化住宅专项维修资金的管理。专项维修资金管理部门会同产权登记部门从源头上确保专项维修资金足额归集到位。专项维修资金的交存按照《临沭县住宅专项维修资金管理办法》有关规定执行。未按规定交存首期专项维修资金的建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。涉及住宅公共部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的项目可以使用住宅专项维修资金。房屋共用部位、公用设施出现故障，需启动应急维修程序的，电梯发生故障存在安全隐患的，由市场监管部门或其委托机构确认；消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防部门确认；其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。业主委员会负责组织和监督专项维修资金的归集和使用，使用时必须严格按照使用流程向专项维修资金管理部门申请。
（四）推行社区共治机制
1．健全业主自治管理组织。住宅小区交付使用后，具备成立业主大会条件的，街道、社区负责及时指导成立业主大会。小区成立业主委员会或明确社区代行职责后，应及时续聘或重新选聘物业服务企业，制定管理规约。城中村安置区由村居代行业主委员会职责。
2．强化业主委员会管理工作。结合城市社区区域化党建工作，逐步建立社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互动“四位一体”社区管理机制。对业主委员会成员候选人人选，物业管理行业党组织应提前介入，对候选人人选进行提名、审核、把关。要坚持公道正派的原则，将党员候选人人选优先推荐为业主委员会成员。具备条件的业主委员会应成立党支部，充分发挥党组织的战斗堡垒作用。
四、保障措施
（一）加大政策扶持力度。研究出台扶持物业服务行业发展及物业职能下沉的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高全县物业服务水平。县财政部门要加大对老旧住宅小区整治的支持力度，对列入重点整治计划的老旧住宅小区，安排专项整治改造资金，逐步解决老旧小区基础设施配套方面的突出问题。
（二）加大政策宣传，营造良好氛围。相关职能部门、街道、新闻媒体和社区要利用开辟专栏、开展专业咨询、召开座谈会、发放宣传资料等形式，宣传报道物业管理所起的作用，引导社会和市民充分认识物业管理发展的客观性、必然性。广泛宣传国务院发布的《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，推动物业企业全面履行条例规定的职责，引导业主积极履行条例规定的义务，依法按合同约定缴纳物业费。积极动员和鼓励骨干物业企业进驻无物业管理住宅小区，切实落实扶持政策。建设公共交流平台，建立基于互联网的物业服务信息网络，搭建各级职能部门、物业服务企业和业主之间的沟通平台。
（三）严肃工作纪律，夯实工作责任。建立县、街道、社区（村居）三级联动工作责任机制，街道、社区（村居）及各相关部门、单位各司其职，密切配合，确保把各项责任落实到位。对工作落实不力、推诿扯皮以及违规操作、弄虚作假的，一经查实，严肃追究相关部门单位及有关人员的责任。
附件：
1．临沭县物业管理工作领导小组成员名单（略）
2．相关职能部门物业管理工作职责分工
附件2
相关职能部门物业管理工作职责分工
县住房保障中心：制定并组织实施物业管理相关政策和制度；负责组织物业服务企业培训及等级评定工作；负责住房维修资金的监督管理；负责前期物业招投标和前期物业服务合同备案工作；负责物业管理招投标的监督管理；负责住宅小区房屋装饰装修活动的管理；指导镇街开展业主委员会的培训工作；指导镇街对业主自治和物业服务实施监督管理；指导物业服务行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；落实物业管理方面的其他监督管理职责。
街道：组织落实物业管理相关政策和制度；负责辖区内物业管理区域划分；组织和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；指导社区党组织抓好业主委员会、物业服务企业党组织建设和联动服务机制建设。指导县直各部门单位对本部门单位家属院依法组织成立业主委员会。负责物业服务合同备案，参与物业服务项目承接查验，指导和监督辖区内物业项目的移交和接管工作；组织召集物业管理联席会议，建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，处理物业管理相关投诉、举报，以及12345政务服务热线反映的问题；负责监督物业维修资金及小区公共收益的收支情况及账户管理；定期对社区物业管理工作和辖区内的物业服务项目进行检查考评；负责本辖区内综合执法工作，及时处置住宅小区内违法违规行为。法律、法规、规章规定的其他职责。
社区：协助镇街开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作；指导监督业主大会、业主委员会依法开展自治工作；指导监督物业服务企业履行合同义务；组织开展物业服务质量考核评价；负责协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷；对辖区内无人管理住宅小区提供卫生保洁、绿化管护、公共秩序维护等基本物业服务。住宅小区暂不具备成立业主委员会条件、召开业主大会后未能按议事规则选出符合条件的业主委员会组成人员，或业主委员会不能正常履行职责的，由社区组建环境和物业管理委员会代行业主委员会职责。
县住建局：负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，负责对违反相关安全管理规定或影响室内结构安全从事装修活动的行为进行监管，对确认违反相关安全管理规定或影响室内结构安全从事的装修活动的企业或个人，移交行政执法部门处理；监督供水、供热、燃气等专业经营单位做好住宅小区相关设施设备的移交接管、维修和养护。
县综合执法局：负责对住宅小区的园林绿化进行监督管理，做好新建、改建、扩建住宅小区园林绿化方案的审核、质量监督和验收等工作，加强对社区、物业企业园林绿化的技术指导与服务；对违反城镇容貌标准和管理规约安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、户外广告牌等设施的行为依法进行查处；对乱贴、乱挂、乱画、擅自设置广告牌等违反城市市容规定的行为的处罚；对随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为依法进行查处；对破坏公共园林绿地和市政设施的行为依法进行查处；对因从事餐饮、建设、加工等生产经营活动造成的油烟、噪声等污染行为依法进行查处。
县发改局：对普通住宅小区物业实行分级定价，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布；负责对物业服务收费进行监督管理；负责前期物业服务合同审核，核定服务等级；负责监督物业企业在物业管理区域显著位置设置公示栏，公示物业服务收费项目和物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间等内容。
县公安局：负责对物业服务企业和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督；对物业管理区域内的人防、物防、技防设施建设管理工作进行指导、监督；对物业管理区域内的社会治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理；依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销等违法犯罪行为；依法查处恶意封堵物业项目大门、车库入口，违规燃放烟花爆竹，擅自饲养家畜家禽影响干扰他人生活，违规存放有毒、易燃易爆物品等行为；对因从事娱乐经营活动造成的噪声等污染行为依法进行查处。
县交警大队：对在住宅小区内占压堵塞消防通道、违规停放的机动车以及长期放置不用的僵尸车辆，物业公司通过电话或张贴通知告知相关业主后未移走的，交警部门应及时进行处理，确保小区内交通顺畅；依法查处小区内违规停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）等行为。
县消防救援大队：负责依法处理物业管理区域内违反消防安全的行为；开展日常消防监督执法和整改工作的技术指导；依法查处破坏消防设施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道的行为；依法对物业管理区域内堆放易燃易爆等违反安全规定的物品进行处理；依法查处物业服务企业不履行消防安全职责的行为；对消防维保单位等依资质从事社会消防技术服务的活动进行监督管理；指导、监督物业服务企业做好物业管理区域内电动车集中充电的日常管理工作。
县民政局：负责指导社区增强社区居民的参与能力，积极开展社区协商等社区自治活动。积极推动将物业管理纳入社区治理体系，落实党建引领红色物业发展有关职责。负责对登记成立的社会团体物业管理协会进行年检和执法工作。
县行政审批局：负责物业管理区域内企业的注册登记个体工商注册登记。在核发《建设工程规划许可证》时，在其附带审定的总平面图上明确要求标注新建住宅小区的各类配套公共服务设施的位置和面积。
县市场监管局：负责物业管理区域内经营活动进行监督管理，依法查处其违法经营行为。负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。督促使用单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，加强对电梯维保单位的监督检查，依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为。依法查处未按照规定实行明码标价、超出政府指导价浮动幅度制定价格、低于服务等级标准提供服务、自立收费项目或自定收费标准、分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准、强制或变相强制服务并收费、违反规定以保证金或抵押金等形式变相收费的价格违法行为，受理调处物业服务收费纠纷。
县自然资源和规划局：负责全县规划区内新建、改建、扩建的建设项目中物业服务用房和社区居（村）委会办公用房规划设计方案的审查和竣工验收前的监督管理；负责对物业管理区域内建设工程及其配套建筑的规划变更的审批和竣工验收的监督管理，严厉查处未经规划审批，擅自在公共空间或区域建设建筑物、构筑物、私开门窗，改变房屋用途等行为。
县财政局：负责会同县物业主管部门监督住宅专项维修资金收支管理，落实物业管理的财政奖补政策。
县人社局：负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行指导监督。加强物业服务企业招聘的失业、失地等劳动人员的技能培训。
县生态环境分局：负责对物业管理区域内的环境保护工作进行指导，依法查处环境污染等行为。
县司法局：负责指导全县物业纠纷人民调解工作；选派优秀律师参与全县影响重大、情况复杂、处理难度大的物业纠纷的调解工作；提供专家库信息；负责提供法律援助；负责对县政府出台的物业相关规范性文件进行合法性审查。
县法院：参与物业纠纷的诉调衔接工作；调解协议的司法确认；提供法律法规咨询和对人民调解进行业务指导。
县信访局：负责牵头相关职能部门共同处置涉及物业纠纷引发的到县级以上上访的接待、调处。
县工信局：负责供电、通信、宽带数据、有线电视等专业经营单位的监督管理。监督指导相关专业经营单位对住宅小区内的专营设施设备及相关管线按行业技术规范和标准进行建设、管理和维护。
县卫健局：负责对物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所进行依法查处。
县教体局：负责对物业管理区域内公共体育设施的监督管理，负责对物业管理区域利用住宅进行面向中小学生办学的校外培训机构进行查处。
县税务局、审计局、文旅局等部门：根据各自职能负责物业管理相关工作的指导、监督和配合。
县供水、供电、供热、燃气、有线电视、通信、宽带数据传输等专业经营单位：对具备条件的小区负责服务收费到最终用户，保证服务质量并承担分户计量装置或入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。各专业经营单位要完善投诉受理及处置制度，负责居民关于水电暖线的投诉、求助工作和12345政务服务热线交办件的办理工作。
【政策咨询】:县住房和城乡建设局
电话解答：0539-6212254
现场解答：临沭县育新街16号。
