2024年11月21日上午，临沭县人民政府新闻办公室召开新闻发布会，专题介绍临沭县城镇土地级别调整与基准地价更新成果相关情况，并回答记者提问。
主持人：各位媒体记者朋友、同志们：
大家好！欢迎参加临沭县人民政府新闻办公室新闻发布会。
今天我们召开新闻发布会，主要介绍临沭县城镇土地级别调整与基准地价更新成果相关情况，并回答记者提问。
出席今天发布会的领导、嘉宾及新闻媒体有：临沭县自然资源开发服务中心副主任凌沛洛同志，临沭县自然资源和规划局开发利用科张会会同志，部分党员代表、人大代表、政协委员，大众网、山东商报·速豹新闻、临沂日报、县电视台、临沭首发等媒体记者。
首先请凌沛洛同志介绍临沭县城镇土地级别调整与基准地价更新工作有关情况。
凌沛洛：尊敬的各位媒体界朋友们：
大家好，首先感谢大家长期以来对我县自然资源和规划工作的关心与支持。下面我为大家简要介绍临沭县城镇土地级别调整与基准地价更新工作开展情况。
一、基本情况
根据国家有关政策要求，为保持城镇基准地价的现势性，充分发挥基准地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用。我县于2023年6月部署开展了新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作，并于2023年8月召开了临沭县城镇土地级别调整与基准地价更新听证会，本次更新成果于2024年4月通过临沂市自然资源和规划局及山东省自然资源厅专家组验收。2024年10月，临沭县人民政府公布实施了我县新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新成果。
本次更新工作从我县经济发展的实际出发，充分利用相关规划成果，采用综合定级法划分土地级别，完成中心城区和各镇土地级别调整及各级别商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地基准地价更新，编制新一轮基准地价修正体系，建立城镇土地定级和基准地价更新数据库。
二、更新工作必要性及目的
《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，基准地价应当定期确定并公布，原则上应每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。我县上一轮基准地价评估的基准日是2019年1月1日，基准地价已不适应我县经济社会发展的需要，需对我县城区和镇驻地城镇住宅、商服、工矿仓储、公共管理与公共服务等用地土地级别和基准地价进行全面更新。
三、更新主要内容
本轮城区评价区范围总面积71.71平方公里。较上轮面积增加13.18平方公里。本次公布的城镇土地级别和基准地价，是指城区（临沭街道、郑山街道）和建制镇（青云镇、蛟龙镇、店头镇、曹庄镇、大兴镇、石门镇、玉山镇）范围内的商服、住宅、工矿仓储和公共管理与公共服务四类用地的基准地价。
城区土地级别划分采用分类定级方法；各建制镇土地级别划分采用综合定级方法。基准地价覆盖范围以外的土地价格通过末级地基准地价进行修正，最终与市场价格对比分析后综合确定。
本次基准地价更新工作坚持“以市场为导向”的评价思路，在地价样点选取上主要以招拍挂样点、商品房销售样点、区域租金样点为主，因此基准地价与交易样本的协调适应性较好。
土地评价的范围城区四至分别为：东至玉山路；西至青石路；南至泰安路、朝阳街；北至327国道以北430米~760米处。评价区总面积约71.71平方公里。另外，本次基准地价工作范围还包含1个独立的工业园区，为滨海新型工业化实验园区，但由于独立工业园区面积较小，且功能单一，因此本次定级过程中仅对城区进行分类定级，独立工业园区单独划分为一个土地级别，不进行土地分类定级。滨海开发区四至分别为：东至长深高速-东蛟公路；西至327国道；南至龙潭路；北至沭赣公路。主要因为将滨海开发区范围内土地纳入本次城区土地评价范围。
以上是我的简要介绍，谢谢大家！
主持人：感谢凌沛洛同志的介绍。下面进入记者提问环节，提问前请记者举手示意，并介绍所在媒体。谢谢！
大众网记者：刚才提到本轮城区评价区范围总面积71.71平方公里，较上轮面积增加13.18平方公里，能否具体介绍一下？
张会会：本轮评价区总面积71.71平方公里，较上轮面积增加了13.18平方公里。增加部分为：我县东部因设立滨海高新开发区，近年来供地状况良好，故将滨海开发区内部分土地纳入本次评价范围。城区南部近年来基础设施配套良好，住宅开发较多，且未来规划到泰安路，故将泰安路以北、朝阳街以南部分划入评价范围内。
临沂日报记者：请问什么是“基准地价”？本轮城镇土地级别调整与基准地价更新的范围？
张会会：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公服等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价日期上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
本轮城镇土地级别与基准地价更新范围为，对县城区和乡镇规划范围内商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地四类用途土地，分别采取分类定级和综合定级方法，对在同一用途的情况下，按最有效使用原则，通过综合评价值差异划分土地级别，更新了基准地价。
山东商报·速豹新闻记者：请介绍一下开展“基准地价更新工作”有什么意义？
张会会：开展城镇土地基准地价更新，为加快形成统一开放、竞争有序的现代市场体系，发展要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格形成机制，保证土地权益在经济上的实现，促进正常交易，为全面、科学、合理地利用土地提供依据，为政府出让土地使用权时确定出让底价提供依据，也是企业取得土地使用权的土地取得成本参考依据之一。
临沭县融媒记者：基准地价成果更新实施的重点和难点有哪些？
凌沛洛：重点在于科学评估与更新、政策指导与调控、技术规范与流程等。一是科学评估与更新。基准地价更新需要在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料进行全面或局部调整。这要求评估过程中必须考虑多种因素，如土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等。二是政策指导与调控。基准地价作为政府管理和调控土地市场的基本手段，其制定和更新直接影响到土地出让底价、土地收益核算、自然资源资产价值核算等方面。因此，基准地价的实施需要紧密结合政府的土地管理政策，以实现土地资源的合理配置和土地市场的稳定发展。三是技术规范与流程。基准地价的更新需要严格遵循相关的技术规范和工作流程。这样才能确保基准地价成果的科学性和权威性。
难点则包括数据获取与处理、区域差异与个性化需求、利益平衡与社会稳定、法规与政策的协调等方面。一是数据获取与处理。基准地价的更新需要大量的数据支持，包括土地交易数据、土地收益数据、地价指数等。然而，这些数据的获取和处理往往面临诸多困难，如数据的准确性和完整性不足、数据更新不及时等。二是区域差异与个性化需求。不同地区的土地市场情况存在显著差异，因此，基准地价的制定和更新需要充分考虑区域特点和个性化需求。三是利益平衡与社会稳定。基准地价的调整可能会影响到土地使用者和潜在使用者的利益，因此，在保证公平的前提下，为平衡各方利益，避免引发社会不稳定，基准地价在制定和更新过程中通常会广泛征求相关部门和公众的意见，并通过听证会等形式进行充分讨论。四是法规与政策的协调。
根据有关法律规定，基准地价每3年应全面更新一次。因此，基准地价的实施需要与这些法规和政策保持同步，以确保其合法性和有效性。只有克服这些难点，才能确保基准地价的有效实施，从而促进土地市场的健康稳定发展。
临沭县城镇土地级别调整与基准地价更新成果的实施，对建立健全我县自然资源价格体系，完善土地要素市场化配置和资产管理体制，促进我县经济社会健康发展具有十分重要的意义。
主持人：感谢两位发布人，谢谢各位记者朋友。本次发布会到此结束，谢谢大家！
